Fiscalité franco-grecque 2026 : guide pour propriétaires

Vous êtes propriétaire français d'un bien immobilier en Grèce, ou vous êtes en passe de le devenir. Vous percevez des loyers de courte ou longue durée, vous payez l'ENFIA, vous vous demandez si vous avez bien déclaré tout ce qu'il fallait des deux côtés de la frontière. Cet article fait le tour complet de vos obligations fiscales en 2026 sous le cadre de la nouvelle convention franco-grecque applicable depuis le 1er janvier 2024.

Il ne remplace pas une consultation personnalisée, mais il vous donne la cartographie : ce que vous devez déclarer en France, ce que vous devez déclarer en Grèce, dans quel ordre, sur quels formulaires, et où sont les pièges les plus fréquents. Lisez-le une fois pour avoir la vue d'ensemble, revenez-y quand vous remplissez vos déclarations.

Le cadre juridique : la convention bilatérale franco-grecque

Tout ce qui suit dans cet article repose sur un texte de base : la convention fiscale bilatérale entre la France et la Grèce. C'est elle qui détermine quel État impose quel revenu et comment la double imposition est éliminée.

La convention 2022 remplace celle de 1963

Une nouvelle convention a été signée à Athènes le 11 mai 2022 entre les deux États. Côté France, elle a été publiée par le décret n° 2024-16 du 11 janvier 2024 (JORFTEXT000048898913), est entrée en vigueur le 30 décembre 2023, et s'applique aux revenus à compter du 1er janvier 2024. Elle remplace la convention historique du 21 août 1963.

Pour le détail des articles renumérotés et la comparaison complète des deux textes, lisez notre article dédié : Convention fiscale France-Grèce 1963 vs 2022.

Comment savoir où vous êtes résident fiscal

L'article 4 de la convention 2022 définit la résidence fiscale. En cas de double résidence (vous avez un foyer en France et un foyer en Grèce), des critères de bris d'égalité s'appliquent dans cet ordre : foyer permanent d'habitation, centre des intérêts vitaux (où sont vos liens personnels et économiques les plus étroits), séjour habituel, et en dernier recours la nationalité. Pour la quasi-totalité des propriétaires français d'un bien en Grèce qui passent la majeure partie de l'année en France, la résidence fiscale reste la France.

C'est important car la résidence fiscale détermine sous quel régime national vous êtes principalement imposé. Si vous êtes résident fiscal français, vous déclarez l'intégralité de vos revenus mondiaux à l'administration française, et la convention sert à éviter que les revenus de source grecque soient imposés deux fois.

Quels impôts sont couverts

L'article 2 de la convention couvre, côté France, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, et les contributions sociales sur les revenus du patrimoine et de placement (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Côté Grèce, l'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'impôt sur le revenu des personnes morales, et la contribution de solidarité spéciale.

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) français n'est pas dans le champ direct de la convention 2022 mais relève d'un cadre conventionnel distinct hérité de l'ancien ISF, traité par d'autres dispositions.

Vos obligations en France

Si vous êtes résident fiscal français, vous avez trois obligations déclaratives liées à votre bien grec, chaque année, sur des formulaires distincts.

Déclarer les revenus locatifs sur les formulaires 2042 et 2047

Les loyers que vous percevez de votre bien grec sont des revenus fonciers de source étrangère. Vous les déclarez sur le formulaire 2042 (déclaration des revenus) en les reportant aussi sur le formulaire 2047 (déclaration des revenus encaissés à l'étranger). Sur le 2042, la case spécifique pour les loyers étrangers est la case 8TK (à confirmer pour votre année déclarative au moment de remplir).

Vous avez le choix entre deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, applicable si vos loyers bruts annuels toutes locations confondues restent inférieurs à 15 000 €) et le régime réel (déduction des charges effectives). Le micro-foncier est en pratique applicable aux biens étrangers et reste presque toujours plus favorable pour des loyers modestes en Crète orientale où l'ADR moyen tourne autour de 90-140 € en haute saison sur des biens 2-3 chambres.

Déclarer le compte bancaire grec sur le formulaire 3916

Tout résident fiscal français détenant un compte bancaire à l'étranger doit le déclarer chaque année sur le formulaire 3916, indépendamment du solde. Cette obligation est totalement déconnectée de l'imposition des intérêts perçus sur ce compte. Le 3916 sert à signaler l'existence du compte, pas à imposer son contenu.

Le risque en cas de non-déclaration est double : amende forfaitaire de 1 500 € par compte non déclaré et par année concernée (10 000 € si le compte est dans un État non coopératif, ce qui n'est pas le cas de la Grèce), et impact sur le délai de prescription que nous abordons plus bas dans la section sur les pièges.

Déclarer le bien et l'IFI

Si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, vous êtes redevable de l'IFI français. Votre bien grec est inclus dans le patrimoine taxable au prorata de votre quote-part, à sa valeur vénale. Il n'y a pas d'exonération automatique au titre de la convention pour l'IFI ; c'est une obligation autonome.

Pour la grande majorité des propriétaires français d'un bien unique en Crète orientale (valeur typique 150-500 K€), le patrimoine immobilier total reste sous le seuil et l'IFI ne se déclenche pas.

Vos obligations en Grèce

Côté grec, l'État de situation de votre bien, vous avez trois obligations principales : la licence de location courte durée si vous louez, l'impôt sur les revenus locatifs grec, et l'ENFIA (taxe foncière annuelle).

L'AMA, licence de location courte durée

Si vous louez votre bien en courte durée via Airbnb, Booking ou d'autres plateformes, vous devez obtenir un numéro AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) auprès de l'AADE, l'administration fiscale grecque. Ce numéro doit être affiché sur toutes vos annonces. Le délai d'obtention standard est de 2 à 4 semaines selon la complexité du dossier.

Sans AMA, la location courte durée est illégale en Grèce depuis 2018, avec un risque de sanction pouvant aller de 5 000 à 50 000 € selon la situation. La régularisation a posteriori reste possible mais devient coûteuse en pénalités.

L'impôt grec sur les revenus locatifs (loi 5246/2025)

Les revenus locatifs perçus en Grèce sont imposés en Grèce selon le barème progressif établi par la loi 5246 de novembre 2025 (FEK A 198 du 11.11.2025). Quatre tranches s'appliquent :

L'imposition est calculée par l'AADE après votre déclaration grecque annuelle. Vous recevez ensuite un ekkatharistiko (avis d'imposition grec) qui formalise le montant dû. Cet ekkatharistiko est la pièce qu'il vous faudra présenter en France pour justifier le crédit d'impôt accordé par la convention 2022 (article 21).

L'ENFIA, taxe foncière annuelle

L'ENFIA est la taxe foncière grecque, payée chaque année par tout propriétaire d'un bien immobilier en Grèce. Le taux moyen tourne autour de 0,28 % de la valeur cadastrale du bien (qui est généralement nettement inférieure à la valeur vénale réelle), avec des modulations selon la localisation, la surface, l'ancienneté.

Pour un bien d'une valeur vénale de 200 000 € en Crète orientale, l'ENFIA annuel se situe typiquement entre 200 et 800 € selon la zone et la valeur cadastrale. L'ENFIA n'est pas déductible côté France (il ne rentre pas dans la mécanique conventionnelle de crédit d'impôt), c'est une charge propre du propriétaire.

La TVA et la taxe de séjour

Les loyers de location courte durée résidentielle ne sont pas soumis à TVA en Grèce. En revanche, une taxe de séjour s'applique selon la catégorie de logement : généralement entre 0,50 € et 4 € par nuitée pour de l'hébergement non hôtelier. C'est le propriétaire qui collecte cette taxe auprès du voyageur et la reverse à l'État grec.

Les opérations spécifiques

Au-delà des obligations annuelles récurrentes, certaines opérations ponctuelles ont leurs propres règles fiscales.

Acheter un bien : fiscalité d'entrée

L'achat d'un bien en Grèce déclenche plusieurs frais. La taxe de transfert (φόρος μεταβίβασης) est de 3,09 % du prix de vente pour un bien d'occasion. Les frais de notaire sont de l'ordre de 1 à 1,5 %. Les frais d'avocat, recommandés mais non obligatoires, sont de 1 à 1,5 %. Au total, comptez 8 à 10 % de frais d'acquisition au-dessus du prix d'achat.

Côté France, l'achat lui-même ne déclenche pas d'imposition. Vous devez en revanche déclarer l'acquisition sur le formulaire 2042 si le bien est financé par un prêt étranger, et le compte bancaire grec utilisé pour l'opération doit apparaître sur votre 3916 dès l'année d'ouverture.

Louer le bien : choisir son régime déclaratif

Une fois le bien en location, vous tournez chaque année dans le cycle déclaratif : recettes locatives en Grèce, formulaire de retenue grec, ekkatharistiko, puis déclaration 2042 et 2047 en France avec choix du régime micro-foncier ou réel.

Le micro-foncier convient si votre bien dégage des loyers nets de charges relativement élevés (peu de travaux, peu d'intérêts d'emprunt) car l'abattement forfaitaire de 30 % est plus généreux que vos charges effectives. Le régime réel devient intéressant si vous avez un emprunt important sur le bien ou si vous engagez des travaux significatifs en cours d'année. Une simulation au cas par cas tranche la question.

Vendre le bien : la plus-value immobilière

Si vous vendez votre bien en Grèce, la plus-value relève de l'article 13 de la convention 2022 (gains en capital) et est imposable en Grèce, État de situation de l'immeuble. La France élimine la double imposition par crédit d'impôt selon l'article 21.

Côté grec, le régime de plus-value immobilière a connu plusieurs aller-retours législatifs ces dernières années. Selon le droit en vigueur en 2026 (à vérifier au moment de votre opération), une exonération peut s'appliquer pour les biens détenus depuis une certaine durée. La consultation d'un comptable grec ou d'un avocat fiscaliste local est indispensable pour cadrer le calcul précis avant la signature de l'acte.

Notre article dédié à la plus-value (à paraître dans le cluster) entrera dans le détail technique.

Hériter ou transmettre : le régime franco-grec

La succession d'un bien immobilier situé en Grèce relève en règle générale du droit grec côté patrimoine et du droit français côté impôt successoral si l'héritier est résident fiscal français. La convention de 1963 traitait peu de ce sujet, la convention 2022 n'introduit pas non plus de cadre spécifique aux successions et héritages internationaux qui restent largement régis par le règlement européen 650/2012 sur les successions transfrontières.

Les cas concrets de successions binationales franco-grecques sont parmi les dossiers les plus complexes du conseil fiscal bilatéral. Si vous êtes héritier d'un bien grec ou en cours d'organisation patrimoniale binationale, l'accompagnement d'un avocat fiscaliste binational est non négociable.

Les pièges à éviter

Voici les trois erreurs les plus fréquentes commises par les propriétaires français d'un bien en Grèce, repérées sur les dossiers traités en consultation.

Le seuil 50 000 € et la prescription L169 LPF

Le délai de prescription de l'administration fiscale française pour les revenus de source étrangère non déclarés dépend d'un seuil : si le solde de votre compte bancaire grec est resté en permanence inférieur à 50 000 €, la prescription est de 3 ans (article L169 du Livre des procédures fiscales, modifié par la loi 2018-898 du 23 octobre 2018). Au-delà de 50 000 €, le délai passe à 10 ans avec pénalités renforcées.

Cela signifie en pratique que si vous découvrez en 2026 que vous n'aviez pas déclaré vos loyers grecs depuis 2021 et que votre compte grec n'a jamais dépassé 50 000 €, vous régularisez sur 3 ans (2023-2024-2025). Si le compte a dépassé 50 000 € à un moment, vous régularisez sur 10 ans (2016-2025). La différence financière est massive.

L'idée fausse que la convention élimine tout

Beaucoup de propriétaires croient que parce qu'ils paient déjà l'impôt en Grèce sur leurs loyers grecs, ils n'ont rien à faire en France. C'est faux. Vous devez quand même déclarer les revenus grecs en France sur les formulaires 2042 et 2047, c'est la déclaration française qui déclenche le mécanisme de crédit d'impôt prévu par la convention 2022. Sans déclaration française, vous n'êtes pas en règle, même si vous avez payé en Grèce.

L'échange automatique de renseignements bancaires

Depuis l'intégration des standards OCDE 2017 dans la convention 2022, les administrations fiscales française et grecque échangent automatiquement les informations sur les comptes bancaires de leurs résidents respectifs. Vos données bancaires grecques sont donc connues de Bercy. Compter sur l'opacité est devenu structurellement impossible.

Calendrier annuel d'un propriétaire français en Grèce

Voici l'enchaînement type des obligations sur une année civile, applicable depuis 2024 sous le régime de la convention 2022 :

Le rythme dépend des dates exactes communiquées par l'AADE (côté Grèce) et la DGFiP (côté France) chaque année. Les dates de campagne déclarative française se décalent légèrement chaque année (généralement entre fin mai et début juin pour les déclarants en ligne).

Foire aux questions

Si je ne perçois aucun loyer en Grèce, ai-je quand même des obligations fiscales en France ?

Oui. Vous devez déclarer l'existence du compte bancaire grec sur le formulaire 3916 chaque année (même si le solde est zéro), et l'absence de revenus locatifs ne dispense pas de la déclaration. Si vous payez l'ENFIA, cela ne génère aucune obligation française (l'ENFIA n'est pas un revenu).

Puis-je récupérer la TVA sur les travaux de rénovation en Grèce ?

En général non, sauf si vous exercez en Grèce une activité commerciale assujettie à la TVA (cas rare pour un particulier louant en courte durée). La TVA grecque sur les travaux est une charge non récupérable pour la plupart des propriétaires français particuliers.

Mon bien est détenu par une SCI française. Cela change-t-il quelque chose ?

Oui, plusieurs choses. La SCI est une entité opaque côté Grèce (qui voit le bien comme appartenant à une personne morale française) et translucide côté France (qui voit les revenus comme revenant aux associés). Le montage SCI pour détenir un bien étranger ouvre des questions spécifiques de qualification fiscale et de retenue à la source que nous traitons en consultation.

Combien coûte une régularisation de plusieurs années non déclarées ?

Cela dépend principalement de deux facteurs : la durée de la prescription applicable (3 ou 10 ans selon le seuil 50 000 € du compte grec) et le montant cumulé d'impôt éludé. Les pénalités vont de 40 % (manquement délibéré) à 80 % (manœuvres frauduleuses). Une régularisation volontaire spontanée permet généralement de négocier la réduction des pénalités.

Dois-je payer les contributions sociales (CSG, CRDS, PS) sur mes loyers grecs ?

Les prélèvements sociaux français sur les revenus du patrimoine s'appliquent en règle générale aux résidents fiscaux français affiliés au système de sécurité sociale français, et leur application aux revenus de source étrangère a fait l'objet d'évolutions législatives complexes. Pour 2024 et 2025, les prélèvements sociaux s'appliquent à un taux de 17,2 % sur les revenus fonciers, sauf exceptions liées à votre affiliation. Le sujet mérite d'être vérifié pour votre situation personnelle, notamment si vous êtes retraité affilié à un régime étranger.

Aller plus loin

Cet article pose la cartographie. Pour entrer dans le détail technique de chaque sujet, nous publions une série d'articles spécialisés :

• Convention fiscale France-Grèce 1963 vs 2022 : tableau comparatif des articles renumérotés (déjà publié, voir lien plus haut)
• Vos loyers grecs sous la convention 2024 : qui taxe quoi (à paraître)
• Vendre votre maison en Grèce : plus-value et convention 2024 (à paraître)
• Régulariser cinq années de loyers grecs non déclarés : démarche complète (à paraître)

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