Vendre votre bien en Grèce : plus-value sous la convention

Vous envisagez de vendre votre bien en Grèce. Une maison familiale héritée que vous ne pouvez plus entretenir, un studio acheté dans les années 2000 dont vous voulez sortir, une villa que vous arbitrez avant la retraite. Dans tous ces cas, la même question revient : qui impose la plus-value de cette vente, la France ou la Grèce, et selon quel mécanisme ?

Cet article répond sous le cadre de la nouvelle convention fiscale franco-grecque 2022, applicable aux opérations réalisées à compter du 1er janvier 2024. Nous prenons le principe de l'article 13 (gains en capital), le détail des deux côtés de la frontière, puis un cas concret chiffré qui montre comment se déroule en pratique une vente d'un bien hérité avec régularisation préalable des loyers non déclarés.

Le principe de l'article 13 : gains en capital imposés à la source

L'article 13 de la convention 2022 reprend le principe stable des conventions OCDE : les gains tirés de l'aliénation de biens immobiliers situés dans un État sont imposables dans cet État. Pour la vente d'un bien situé en Grèce par un résident fiscal français, cela signifie que la plus-value est imposable en Grèce, et que la France élimine la double imposition par crédit d'impôt selon l'article 21.

Ce principe est cohérent avec celui des revenus immobiliers locatifs (article 6) : c'est l'État de situation de l'immeuble qui perçoit la contrepartie fiscale de l'opération, indépendamment de la résidence fiscale du propriétaire. Le résultat économique est qu'aucune plus-value de bien immobilier grec n'est imposée deux fois en pratique.

Côté Grèce : régime de plus-value immobilière

La fiscalité grecque de la plus-value immobilière a connu plusieurs aller-retours législatifs ces dernières années. La loi grecque 4172/2013 prévoyait initialement un impôt de 15 % sur la plus-value des cessions immobilières par les particuliers, mais l'entrée en vigueur effective de cet impôt a été plusieurs fois reportée par mesures suspensives successives.

Au moment de cette publication (juin 2026), l'état du droit grec sur la plus-value immobilière des particuliers reste à vérifier opération par opération auprès d'un comptable ou avocat fiscaliste grec. Selon la date exacte de la vente, vous pouvez tomber sous un régime de suspension (plus-value non imposée), un régime d'imposition de 15 % sur la plus-value nette, ou un régime intermédiaire. Cette consultation locale est non négociable avant de signer un compromis ou un acte définitif.

Quel que soit le régime grec applicable, le notaire grec inclut dans son calcul des frais et taxes d'acte le traitement de la plus-value le cas échéant, et émet une attestation officielle qui sera la pièce justificative pour le crédit d'impôt côté France.

Les autres taxes grecques au moment de la vente

Au-delà de l'éventuelle plus-value, la vente d'un bien en Grèce déclenche d'autres taxes que paie l'acquéreur (et non le vendeur) : taxe de transfert (φόρος μεταβίβασης) de 3,09 % du prix de vente pour les biens d'occasion, frais de notaire (0,8-1,5 % selon les barèmes), frais d'avocat (recommandés, 1-1,5 %). Le vendeur paie de son côté les frais propres à sa situation : éventuelle plus-value, prorata d'ENFIA jusqu'à la date de cession, et émoluments de mainlevée d'hypothèque si le bien est financé par un prêt en cours.

Côté France : déclaration et crédit d'impôt

En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer en France la plus-value de la vente de votre bien grec, même si elle est déjà imposée en Grèce. Comme pour les revenus locatifs, c'est cette déclaration française qui déclenche le mécanisme du crédit d'impôt prévu par l'article 21 de la convention 2022.

Le calcul de la plus-value selon le droit français

La plus-value française se calcule par différence entre le prix de vente net (après frais de cession) et le prix d'acquisition majoré des frais (frais de notaire historiques, droits de mutation, travaux justifiés). Pour un bien hérité, le prix d'acquisition est la valeur déclarée en succession au moment de l'ouverture de la succession, et non zéro.

Le droit français accorde des abattements pour durée de détention sur la plus-value : abattement progressif à partir de la 6e année de détention, exonération totale au regard de l'impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention, exonération totale au regard des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. Pour un bien hérité depuis 15 ou 20 ans, l'abattement français peut être significatif.

Le crédit d'impôt qui élimine la double imposition

Une fois la plus-value française calculée et l'impôt français théorique déterminé, la convention 2022 (article 21) accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à la plus-value grecque. Concrètement, l'imposition française effective sur la plus-value du bien grec est neutralisée. Vous payez l'impôt grec en Grèce si applicable, et c'est tout.

Si le régime grec est suspensif (pas de plus-value imposée en Grèce au moment de la vente), vous ne payez ni en Grèce ni en France pour la plus-value de ce bien. C'est l'application littérale de la convention : la France n'a pas le droit d'imposer une plus-value de bien immobilier situé en Grèce, peu importe ce que la Grèce en fait.

Cas pratique : vente d'un bien hérité en Crète orientale

Mme M., résidente fiscale française, a hérité en 1990 d'une maison familiale en Crète orientale. La valeur déclarée en succession à l'époque était de 25 000 €. En 2025, elle vend le bien pour 75 000 € à un acquéreur grec. Voici le calcul complet.

Pour Mme M., la combinaison durée de détention longue (35 ans, exonération totale IR + PS en France) et régime grec potentiellement suspensif rend l'opération fiscalement neutre des deux côtés. L'éventuelle plus-value est entièrement absorbée par les mécanismes d'abattement et de convention bilatérale.

Les pièges à éviter au moment de la vente

• Signer un compromis sans avoir validé le régime grec applicable à la plus-value au moment de la signature. Si vous découvrez après coup que la Grèce impose 15 %, l'impact sur le net vendeur peut être significatif.
• Oublier de déclarer la vente en France parce que la plus-value est nulle après abattement. Vous restez tenu de déclarer la cession, même si la plus-value imposable est zéro, par cohérence avec la trace de propriété du bien et la mise à jour de votre patrimoine.
• Ne pas conserver les justificatifs de travaux pendant les 35 ans de détention. L'administration française peut demander à vérifier les majorations de prix d'acquisition que vous avez retenues. Sans factures, la majoration est limitée au forfait 7,5 %.
• Oublier de signaler la clôture du compte bancaire grec sur le formulaire 3916 l'année suivante. Si vous fermez le compte qui recevait les loyers, vous devez déclarer cette fermeture sur le 3916 de l'année concernée.
• Estimer la valeur succession 1990 de mémoire au lieu de retrouver l'acte de notoriété et la déclaration de succession originaux. Une réévaluation a posteriori est juridiquement fragile et peut être contestée par l'administration.

Foire aux questions

Si je vends à perte (prix de vente inférieur au prix d'acquisition majoré), puis-je récupérer cette moins-value ?

Côté France, les moins-values immobilières des particuliers ne sont en règle générale pas imputables sur d'autres revenus. Une moins-value sur la vente de votre bien grec ne vient pas réduire votre impôt français sur d'autres revenus fonciers. C'est asymétrique : la fiscalité française neutralise la plus-value côté étranger par crédit d'impôt mais ne reconnaît pas la moins-value côté étranger comme déductible.

Mon bien a été acheté avant la convention 2022 (par exemple en 2010). Quelle convention s'applique à ma vente ?

La convention applicable est celle en vigueur au moment de la vente, pas au moment de l'achat. Si vous vendez en 2025, c'est la convention 2022 qui s'applique (entrée en vigueur le 30/12/2023, applicable revenus 2024+). L'achat antérieur n'a aucune incidence sur le cadre conventionnel applicable à la cession.

Puis-je faire don de mon bien grec à mes enfants pour éviter la plus-value ?

Une donation déclenche un autre régime fiscal : pas de plus-value (la donation n'est pas une cession à titre onéreux) mais des droits de donation côté France et un éventuel impôt de mutation à titre gratuit côté Grèce. Selon votre patrimoine global, votre lien de parenté avec le donataire et la valeur du bien, la donation peut être plus avantageuse fiscalement que la vente. Une consultation comparative s'impose.

Mes loyers n'ont jamais été déclarés en France les dernières années. Puis-je vendre quand même ?

Oui techniquement, mais c'est imprudent. La vente d'un bien grec attire automatiquement l'attention de l'administration française (signal de patrimoine étranger). Avec l'échange automatique de renseignements bancaires entre la France et la Grèce introduit par la convention 2022, votre situation devient transparente. Une régularisation préalable des loyers non déclarés est très souvent recommandée avant de signer la vente.

Le notaire grec gère-t-il les formalités françaises ?

Non, ce n'est pas son rôle. Le notaire grec rédige et authentifie l'acte de vente selon le droit grec, calcule et collecte les taxes grecques (transfert pour l'acquéreur, plus-value le cas échéant pour le vendeur), et publie l'acte au registre grec. Les obligations françaises (déclaration plus-value sur 2042, mise à jour du 3916 pour le compte grec, clôture éventuelle du compte) restent de votre responsabilité personnelle.

Aller plus loin

• Pour la vue d'ensemble de la fiscalité franco-grecque, lisez notre guide complet 2026 (lien dans les articles associés).
• Pour le détail des renumérotations entre la convention 1963 et la convention 2022, notre tableau comparatif (lien dans les articles associés).
• Pour la fiscalité des loyers pendant la durée de détention, notre article dédié Loyers grecs sous la convention 2024 (lien dans les articles associés).
• Pour cadrer votre projet de vente (régime grec applicable à votre date, calcul de la plus-value française, optimisation des justificatifs de travaux, séquençage régularisation puis vente), une consultation 30 min à 100 € avec Kami tranche en pratique.