Loyers grecs sous la convention 2024 : qui taxe quoi

Vous louez votre bien en Grèce, à la nuitée sur Airbnb et Booking, à la semaine sur Vrbo, ou en longue durée à un locataire grec. Chaque année les loyers tombent sur votre compte bancaire grec, et chaque printemps vous vous demandez ce que vous devez en faire concrètement côté France et côté Grèce. Cet article vous donne la réponse pratique sous le cadre de la convention fiscale franco-grecque 2022, applicable à vos revenus depuis le 1er janvier 2024.

Nous prenons d'abord le principe de l'article 6 (qui n'a quasiment pas bougé entre 1963 et 2022), puis le détail des deux côtés : l'imposition à la source en Grèce avec le barème de la loi 5246 de novembre 2025, et la déclaration en France sur les formulaires 2042 et 2047 avec le crédit d'impôt qui élimine la double imposition. Nous finissons par deux cas chiffrés (un bien à 10 000 € de loyers, un bien à 25 000 €) pour que vous voyiez le calcul complet.

Le principe de l'article 6 : revenus immobiliers imposés à la source

L'article 6 de la convention 2022 reprend la règle qui figurait déjà à l'article correspondant de la convention 1963 : les revenus tirés d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où se trouve le bien. Pour un propriétaire français d'une maison en Crète, cela signifie que les loyers de ce bien sont imposables en Grèce, indépendamment du fait que le propriétaire soit résident fiscal français.

Ce principe est intuitif : c'est le pays qui héberge la propriété (qui en assure la protection juridique, la fourniture des services publics, l'infrastructure locale) qui en perçoit la contrepartie fiscale. Aucune convention bilatérale moderne ne déroge à ce principe pour les revenus immobiliers.

Cela ne signifie pas que la France n'a rien à voir avec ces revenus. La France les fait entrer dans le calcul global de votre impôt sur le revenu, puis elle élimine la double imposition par un crédit d'impôt, comme nous le verrons dans la section côté France.

Côté Grèce : comment l'AADE impose vos loyers

L'AADE (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) est l'administration fiscale grecque. C'est elle qui établit votre obligation déclarative grecque, qui calcule l'impôt dû, et qui émet votre ekkatharistiko, l'avis d'imposition grec.

Le barème progressif de la loi 5246/2025

Depuis le 11 novembre 2025, la fiscalité grecque sur les revenus locatifs est régie par la loi 5246/2025 (publiée au FEK A 198). Elle établit quatre tranches progressives :

Ce barème s'applique à votre revenu locatif net grec, c'est-à-dire après déduction des charges déductibles côté grec (frais de gestion, certaines maintenances, intérêts d'emprunt si éligibles). En pratique, pour la plupart des propriétaires français en location courte durée Airbnb ou Booking, les déductions côté grec sont limitées et le revenu net taxé en Grèce reste proche du revenu brut.

La déclaration annuelle grecque

La déclaration grecque s'effectue chaque année en ligne sur la plateforme TAXISnet de l'AADE. Le contribuable y reporte ses revenus locatifs grecs, identifie le bien via son AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου, le numéro de licence courte durée), et déclare les charges déductibles. La période déclarative grecque ne coïncide pas avec la française : elle s'ouvre généralement en mai-juin et se ferme en juillet-août.

Pour un propriétaire non-résident grec, il est en pratique difficile de gérer seul la déclaration TAXISnet (interface en grec, démarches identifiant fiscal grec AFM, certificats électroniques). La grande majorité des propriétaires français passent par un comptable grec local. Le coût de ce service tourne autour de 30 à 50 € par mois pour un comptable retainer, ou 200 à 400 € par an pour une déclaration ponctuelle.

L'ekkatharistiko : votre avis d'imposition grec

Une fois votre déclaration grecque traitée, l'AADE émet votre ekkatharistiko (εκκαθαριστικό), équivalent grec de l'avis d'imposition français. Ce document atteste du montant d'impôt grec dû, et il sera la pièce justificative que vous utiliserez côté France pour bénéficier du crédit d'impôt prévu par l'article 21 de la convention 2022.

Conservez précieusement chaque ekkatharistiko annuel. L'administration française peut vous demander de le produire en cas de contrôle ou de vérification de votre déclaration 2047. Sans ekkatharistiko, votre crédit d'impôt français peut être remis en cause.

Côté France : déclaration sur les formulaires 2042 et 2047

En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer en France l'intégralité de vos revenus mondiaux, y compris ceux déjà imposés en Grèce. La déclaration française n'est pas une double imposition : elle déclenche le mécanisme conventionnel qui élimine cette double imposition par crédit d'impôt.

Le formulaire 2047 : déclaration des revenus encaissés à l'étranger

Le 2047 est un formulaire annexe au 2042. Vous y détaillez les revenus de source étrangère : pays d'origine (Grèce), nature du revenu (revenu foncier), montant brut, charges déductibles, montant net imposable. C'est le 2047 qui spécifie que vos revenus relèvent de la convention 2022 et qu'ils donnent droit à un crédit d'impôt.

Le report sur le 2042 : case 8TK

Les loyers grecs déclarés sur le 2047 doivent ensuite être reportés sur le formulaire 2042 principal, dans la case 8TK (loyers et fermages étrangers). C'est important : la case 8VL (parfois utilisée pour d'autres revenus étrangers) n'est pas appropriée pour des revenus locatifs et entraîne une mauvaise application du crédit d'impôt.

Le crédit d'impôt sous l'article 21 de la convention 2022

Une fois vos loyers grecs déclarés sur le 2047 et le 2042 case 8TK, l'administration française calcule deux choses : (1) le montant total de l'impôt français sur l'ensemble de vos revenus mondiaux (loyers grecs inclus), (2) le crédit d'impôt accordé au titre de la convention, qui est égal au montant d'impôt français correspondant aux seuls loyers grecs.

Concrètement, ce crédit d'impôt vient en déduction de votre impôt français global, et neutralise l'imposition française sur vos loyers grecs. Vous payez l'impôt grec en Grèce, vous payez l'impôt français sur le reste, et le résultat économique est qu'aucun revenu n'est imposé deux fois.

Subtilité : si votre tranche marginale française est supérieure à votre tranche marginale grecque, le crédit d'impôt limité à l'impôt français correspondant ne remet pas tout votre impôt grec ; vous restez au niveau d'imposition français global. À l'inverse, si votre tranche grecque est supérieure à votre tranche française, vous payez le différentiel en Grèce sans pouvoir le réclamer en France.

Choisir entre micro-foncier et régime réel

Côté France, deux régimes déclaratifs sont possibles pour vos loyers fonciers (qu'ils soient français ou étrangers) : le micro-foncier et le régime réel. Le choix dépend du niveau de vos charges déductibles effectives.

Le micro-foncier : abattement forfaitaire 30 %

Le micro-foncier est le régime par défaut si vos loyers fonciers bruts annuels (toutes locations confondues, France et étranger) restent inférieurs à 15 000 €. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, et à imposer le solde au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Pour des loyers grecs annuels de 10 000 € en micro-foncier, le revenu net imposable français est donc de 10 000 × 70 % = 7 000 €. Si votre tranche marginale française est 30 %, votre impôt français théorique sur ces 7 000 € serait de 2 100 €. La convention 2022 vous accorde un crédit d'impôt de 2 100 €, donc votre impôt français effectif sur les loyers grecs est zéro.

Le régime réel : déduction des charges effectives

Si vos charges déductibles annuelles dépassent 30 % de vos loyers bruts (le seuil au-delà duquel le micro-foncier n'est plus avantageux), le régime réel devient intéressant. Il vous permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, frais de gestion grecs (comptable, plateformes), travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, taxes foncières non récupérables (ENFIA grec).

Le régime réel est obligatoire si vos loyers fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €. Il est aussi accessible sur option pour les locations en dessous de ce seuil. L'option est valable 3 ans et renouvelable tacitement.

Cas pratique 1 : bien à Ierapetra, 10 000 € de loyers annuels

Mme A., résidente fiscale française, est propriétaire d'un studio à Ierapetra qu'elle loue en courte durée Airbnb 4 mois par an. Ses recettes brutes 2025 sont de 10 000 €. Son comptable grec déclare le bien à l'AADE et reçoit l'ekkatharistiko en juillet 2026.

Mme A. paie 1 500 € d'impôt total sur ses 10 000 € de loyers, soit un taux effectif de 15 % (équivalent au taux grec de tranche 1). Pas de double imposition.

Cas pratique 2 : bien à Sitia, 25 000 € de loyers annuels

M. B., résident fiscal français, est propriétaire d'une villa 3 chambres à Sitia qu'il loue en courte durée Airbnb et longue durée hors saison. Ses recettes brutes 2025 sont de 25 000 €.

M. B. paie 5 150 € d'impôt total sur ses 25 000 € de loyers, soit un taux effectif de 20,6 %. L'impôt grec progressif compresse l'avantage du régime réel français mais reste plus favorable qu'une imposition pleine en France pour les TMI élevées.

Les erreurs les plus fréquentes

• Ne pas déclarer en France parce que l'impôt est déjà payé en Grèce. Faux : la déclaration française est obligatoire pour déclencher le crédit d'impôt conventionnel. Sans elle, vous n'êtes pas en règle.
• Reporter les loyers en case 8VL au lieu de 8TK sur le 2042. Erreur fréquente qui désorganise l'application du crédit d'impôt. Toujours utiliser 8TK pour les loyers étrangers.
• Oublier de déclarer le compte bancaire grec sur le 3916 chaque année. Obligation autonome, indépendante de l'imposition des loyers. Amende 1 500 € par compte non déclaré et par année.
• Choisir le régime réel sans justifier les charges. L'option réel oblige à conserver les factures, contrats, justificatifs pendant 6 ans. Sans pièces, l'administration française peut refuser la déduction et réintégrer les loyers en micro-foncier rétroactivement.
• Ignorer les prélèvements sociaux français. Pour les résidents fiscaux français affiliés au RG, les 17,2 % s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, et la convention n'élimine pas systématiquement ce point. À simuler au cas par cas.

Foire aux questions

Si je ne perçois aucun loyer cette année (vacance, travaux), dois-je quand même déclarer ?

Oui pour le compte bancaire grec sur le 3916 (obligation indépendante du revenu). Pour les loyers, vous déclarez l'année où vous les percevez. Une année blanche en revenus locatifs ne nécessite pas de remplir 2047 ni 2042 case 8TK.

Le micro-foncier 30 % s'applique-t-il à un bien étranger ?

Oui. Le régime micro-foncier français est accessible pour les revenus fonciers de source étrangère tant que le total cumulé France + étranger reste inférieur à 15 000 € bruts annuels. C'est le cumul qui compte, pas le bien individuel.

Mon comptable grec dit que mes loyers sont déjà taxés à la source en Grèce. Pourquoi déclarer en France ?

Parce que la convention 2022 (article 21) prévoit un mécanisme bilatéral : Grèce taxe à la source (article 6), France impose pour le calcul global puis annule par crédit d'impôt. Sans la déclaration française, l'élimination de la double imposition ne se déclenche pas et vous n'êtes pas en règle vis-à-vis de l'administration française.

Si je passe en location longue durée plutôt que courte durée, ça change quoi fiscalement ?

Côté Grèce, l'AMA n'est plus exigée (l'AMA concerne uniquement la courte durée). Le barème d'imposition reste celui de la loi 5246/2025 sur les revenus locatifs. Côté France, la qualification fiscale reste celle de revenus fonciers déclarés en 2042 case 8TK. La principale différence est opérationnelle, pas fiscale.

Que faire si mes loyers grecs des années 2020-2023 n'ont jamais été déclarés en France ?

Vous êtes dans une situation de régularisation. Si votre compte bancaire grec n'a jamais dépassé 50 000 €, le délai de prescription est de 3 ans (article L169 LPF), et vous régularisez 2023-2024-2025. Au-delà de 50 000 €, la prescription monte à 10 ans. Une régularisation volontaire spontanée permet généralement de négocier des pénalités réduites. Notre prochain article du cluster détaille la procédure de régularisation pas à pas.

Aller plus loin

• Pour la vue d'ensemble de toutes vos obligations fiscales franco-grecques, lisez notre guide complet 2026 (lien dans les articles associés).
• Pour comprendre comment les articles de la convention 2022 ont été renumérotés par rapport à celle de 1963, lisez notre tableau comparatif (lien dans les articles associés).
• Pour le détail de la plus-value en cas de vente de votre bien, notre article dédié arrive prochainement.
• Pour cadrer votre cas particulier (régime fiscal optimal, optimisation des charges déductibles, traitement des prélèvements sociaux, régularisation), une consultation 30 min à 100 € avec Kami tranche en pratique.