Nouvelle fiscalité 2026 en Grèce : ce qui change pour les propriétaires en location courte durée
Depuis le 1er janvier 2026, le barème d'imposition sur les revenus locatifs grecs a changé. Pour des milliers de propriétaires étrangers qui louent leur bien en Crète via Airbnb ou Booking.com, cette réforme représente une économie fiscale concrète — à condition de bien comprendre les nouvelles règles et de déclarer correctement.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
La Grèce a adopté la loi 5246/2025, entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Cette réforme introduit une nouvelle tranche intermédiaire dans le barème d'imposition sur les revenus locatifs. L'objectif : supprimer le saut brutal entre 15% et 35% qui pénalisait les propriétaires dont les revenus se situaient entre 12 000 et 24 000 euros par an.
Le nouveau barème 2026
| Tranche de revenus locatifs | Taux applicable |
|---|---|
| 0 à 12 000 € | 15% |
| 12 001 à 24 000 € | 25% (nouvelle tranche) |
| 24 001 à 35 000 € | 35% |
| Au-delà de 35 001 € | 45% |
Avant cette réforme, un propriétaire dont les revenus locatifs dépassaient 12 000 euros passait directement à 35% sur la totalité du surplus. Cette architecture fiscale créait un effet de seuil particulièrement pénalisant pour les petits et moyens propriétaires. La nouvelle tranche à 25% lisse cette progression.
Ce que ça change concrètement : l'exemple chiffré
Prenons un propriétaire qui génère 20 000 euros de revenus locatifs annuels bruts via Airbnb en Crète.
En 2025 (ancien barème)
- 12 000 € × 15% = 1 800 €
- 8 000 € × 35% = 2 800 €
- Total : 4 600 € d'impôts
En 2026 (nouveau barème)
- 12 000 € × 15% = 1 800 €
- 8 000 € × 25% = 2 000 €
- Total : 3 800 € d'impôts
Économie annuelle : 800 €
Sans aucune action requise de la part du propriétaire, simplement par l'effet de la réforme. Pour un propriétaire aux revenus locatifs proches de 24 000 € annuels, l'économie peut atteindre jusqu'à 1 200 € par an.
Ces calculs s'appliquent aux revenus bruts encaissés. Les déductions fiscales disponibles pour la location courte durée (Airbnb, Booking.com) restent limitées pour les propriétaires individuels non constitués en société.
Airbnb, Booking.com : le même régime fiscal
Les revenus de location courte durée générés via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com sont traités comme des revenus immobiliers classiques en Grèce, à une condition : le bien doit être loué meublé sans prestation de services hôteliers supplémentaires (hors fourniture de linge). Le nouveau barème 2026 s'applique donc intégralement à ces revenus.
Attention : règle des 3 biens
Si un propriétaire gère trois biens ou plus, ou propose des services assimilables à de l'hôtellerie, les revenus sont reclassés en activité commerciale et soumis à la TVA (13%). Cette règle est inchangée par la réforme de 2026.
La réforme concerne les revenus locatifs encaissés en 2026, qui seront déclarés et imposés en 2027 lors du dépôt de la déclaration annuelle E1.
Ce que ça change pour les propriétaires non-résidents
La grande majorité des propriétaires étrangers qui gèrent leur bien en Crète depuis la France, la Belgique, l'Irlande ou l'Australie sont des non-résidents fiscaux grecs. Le principe est clair : les revenus immobiliers grecs sont imposés en Grèce, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.
La réforme 2026 s'applique de la même façon aux résidents et aux non-résidents. Les propriétaires étrangers bénéficient donc de la même économie fiscale.
Convention fiscale et double imposition
La Grèce a signé des conventions fiscales avec la France, la Belgique, l'Irlande, le Royaume-Uni, l'Australie et de nombreux autres pays. L'impôt payé en Grèce sur les revenus locatifs grecs est en général déductible ou créditeur dans le pays de résidence du propriétaire. Les modalités exactes dépendent de chaque convention — votre comptable local peut vous confirmer la règle applicable.
La règle du paiement bancaire : une nouveauté 2026 à connaître
La loi 5222/2025, également en vigueur depuis le 1er janvier 2026, impose que tous les paiements de loyers résidentiels transitent par virement bancaire vers un IBAN officiellement déclaré auprès de l'AADE (autorité fiscale grecque). Cette règle concerne principalement la location longue durée.
Pour la location courte durée via Airbnb et Booking.com, les plateformes versent directement les revenus sur le compte du propriétaire — ce mécanisme est par nature déjà bancaire et traçable. Cette réforme ne modifie donc pas le fonctionnement opérationnel pour les propriétaires en location saisonnière.
Vos obligations déclaratives restent inchangées
La réforme fiscale ne modifie pas les obligations déclaratives existantes. Pour louer légalement en Grèce, il faut toujours :
- 1Disposer d'un AFM (numéro fiscal grec)
- 2Enregistrer le bien et obtenir son AMA (numéro d'enregistrement obligatoire, affiché sur toutes les annonces)
- 3Déclarer chaque séjour auprès de l'AADE
- 4Transmettre les données de réservation au comptable avant le 5 de chaque mois pour la déclaration mensuelle de la Climate Crisis Fee (taxe de 8 € par nuit en haute saison, 2 € en basse saison)
- 5Déclarer les revenus annuels via le formulaire E1 et le tableau E2
Amende : 250 € par retard
L'amende pour retard de déclaration mensuelle CCF reste fixée à 250 €. La mise en conformité préalable à toute mise en ligne sur les plateformes est une condition absolue.
Ce que ça signifie pour la rentabilité de votre bien en Crète
La réforme 2026 améliore mécaniquement la rentabilité nette des biens locatifs dont les revenus se situent entre 12 000 et 24 000 euros annuels. C'est précisément la fourchette dans laquelle se situent la majorité des appartements et petites villas gérés en location courte durée en Crète hors haute saison.
Pour un bien qui génère 18 000 euros de revenus bruts annuels, le gain fiscal est de l'ordre de 480 euros par an. Pour un bien à 22 000 euros, il approche 1 000 euros. Ces montants s'ajoutent directement à votre revenu net sans aucun travail supplémentaire.
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Sources
- Euronews, 6 janvier 2026
- Loi grecque 5246/2025 (WTS Global, 28 novembre 2025)
- Parapolitika.gr, 10 décembre 2025
- Ministère grec des Finances (minfin.gov.gr)
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