Charges et frais réels d'un Airbnb en Crète : le détail complet

Trop de propriétaires découvrent les charges réelles d'un Airbnb après l'achat. Commissions, ménage, fiscalité grecque, assurance, taxe de séjour... les postes s'accumulent vite. Voici le détail complet, chiffre par chiffre, pour savoir exactement ce qu'il reste en net.

Commissions des plateformes

Airbnb facture 3 % au propriétaire (host fee) et environ 14 % au voyageur. Le prix affiché n'est pas celui que le voyageur paie. Impact réel sur votre revenu : environ 14 % du montant total de la réservation. Booking.com fonctionne différemment : pas de frais voyageur, mais 15 % prélevés directement sur le montant versé au propriétaire.

Gestion locative

Vous ne gérez pas vous-même ? Une agence prélève entre 20 % et 30 % du revenu brut. Chez Kairos : 25 % tout inclus. Communication voyageurs, check-in/out, ménage, maintenance, pricing dynamique, reporting mensuel.

Ménage et turnover

Le ménage entre chaque séjour coûte entre 40 et 80 EUR selon la taille du bien. Studio ou T2 : 40-50 EUR. Villa 3 chambres avec piscine : 70-80 EUR. Ce coût est généralement refacturé aux voyageurs via les frais de ménage Airbnb, mais il faut le prévoir dans le budget.

Charges courantes (utilities)

Comptez 100 à 200 EUR/mois pour l'ensemble eau, électricité, internet et télécoms. La climatisation en été fait grimper la facture électrique. En basse saison, bien inoccupé : 50-80 EUR/mois (abonnements fixes).

Maintenance et entretien

Règle empirique : provisionner environ 0,9 % de la valeur du bien par an. Plomberie, électricité, remplacement d'électroménagers, petites réparations. Sur un bien à 150 000 EUR, cela représente environ 1 350 EUR/an.

Assurance

Depuis octobre 2025 (Loi 5170/2025), l'assurance responsabilité civile est obligatoire pour toute location courte durée en Grèce. Minimum 650 EUR/an ou environ 0,3 % de la valeur du bien, selon le montant le plus élevé. Villa à 200 000 EUR : environ 650 EUR/an. Villa à 300 000 EUR : environ 900 EUR/an.

ENFIA (taxe foncière)

L'ENFIA est la taxe foncière annuelle grecque. Taux moyen : environ 0,28 % de la valeur cadastrale. La valeur cadastrale est souvent bien inférieure au prix d'achat réel (parfois 30 à 50 %). Sur un bien acheté 150 000 EUR avec une valeur cadastrale de 80 000 EUR, l'ENFIA sera d'environ 224 EUR/an.

Fiscalité grecque sur les revenus locatifs

Le barème 2026 (Loi 5246/2025) est progressif par tranches :

Taxe de séjour

La taxe de séjour dépend de la saison. Haute saison (avril à octobre) : 8 EUR par nuit. Basse saison (novembre à mars) : 2 EUR par nuit. Collectée auprès du voyageur, reversée à l'État grec. Elle n'affecte pas votre revenu directement, mais augmente le prix final pour le voyageur.

Autres charges

• Linge et consommables : 5 à 15 EUR par séjour (draps, serviettes, produits d'accueil)
• Comptable grec : 300 à 600 EUR/an (obligatoire pour les déclarations fiscales)

Total : combien reste-t-il en net ?

En cumulant toutes les charges : entre 40 % et 55 % du revenu brut disparaît. Un propriétaire qui gère seul depuis la Crète sera plus proche de 40 %. Un propriétaire distant qui délègue à une agence : plutôt 50-55 %.