Loi 5170/2025 en Grèce : les nouvelles normes de sécurité obligatoires pour louer en courte durée en Crète

Si vous possédez un bien en Crète et que vous le louez via Airbnb ou Booking, la réglementation a changé. La loi 5170/2025, entrée en vigueur le 1er octobre 2025, impose une série de normes de sécurité et d'équipements obligatoires pour toutes les locations courte durée en Grèce. L'amende pour non-conformité : 5 000 EUR dès la première infraction.

Pourquoi cette loi change la donne

Avant octobre 2025, les obligations pour les propriétaires en courte durée se limitaient essentiellement à l'obtention d'un AMA (numéro d'enregistrement) et au paiement du TAKK (taxe de crise climatique). La loi 5170/2025 va beaucoup plus loin : elle impose des standards de sécurité physique comparables à ceux des hôtels.

La circulaire ministérielle du 19 septembre 2025 (protocole N.19231) a précisé les détails d'application seulement 6 jours avant l'entrée en vigueur. Beaucoup de propriétaires étrangers n'en ont jamais entendu parler.

Les 12 normes de sécurité obligatoires

Voici la liste complète des exigences imposées par la loi 5170/2025 pour chaque bien en location courte durée. Toutes sont obligatoires, sans exception.

1. Certification électrique

Un électricien agréé doit fournir une déclaration confirmant la présence d'un RCD (dispositif différentiel) conforme. Ce n'est pas un simple diagnostic : c'est une attestation de conformité du système électrique.

2. Extincteurs

Au minimum un extincteur de 6 kg (poudre sèche ou à eau), classe 21A-113B-C, pour chaque tranche de 100 m2. Il doit être accessible, vérifié annuellement, et clairement signalé.

3. Détecteurs de fumée

Détecteurs autonomes obligatoires dans chaque chambre et dans la cuisine. Pas de détecteur filaire requis : les modèles à pile suffisent, mais ils doivent être fonctionnels et testés.

4. Éclairage et signalisation de secours

Éclairage de secours aux sorties et panneaux de signalisation d'évacuation clairement visibles. Pour un appartement, un bloc autonome lumineux au-dessus de la porte de sortie suffit généralement.

5. Certificat de désinsectisation et dératisation

Un certificat valide délivré par une entreprise agréée attestant que le bien a été traité contre les nuisibles (insectes et rongeurs). En Crète, les cafards et les fourmis sont un sujet récurrent : ce certificat est vérifié lors des inspections.

6. Climatisation dans toutes les chambres

Chaque chambre doit disposer d'un système de climatisation chaud/froid (split ou portable). Seule exception : les biens situés en zone de montagne au-dessus de 600 m d'altitude. En Crète côtière, cette exception ne s'applique quasiment jamais.

7. Hauteur sous plafond minimum de 2,50 m

Toutes les pièces principales (chambres, salon, cuisine) doivent avoir une hauteur sous plafond d'au moins 2,50 m. Les maisons anciennes en Crète avec des plafonds bas peuvent poser problème ici.

8. Éclairage naturel et ventilation

Chaque chambre doit disposer de fenêtres représentant au minimum 10% de la surface au sol pour l'éclairage naturel, et d'ouvertures représentant au minimum 5% de la surface au sol pour la ventilation naturelle.

9. Trousse de premiers secours

Une trousse étiquetée en grec et en anglais, contenant : solutions antiseptiques, compresses stériles, bandages élastiques, sparadrap, pansements, bandages hémostatiques, gel pour brûlures, gants en latex et sels d'ammoniaque.

10. Liste de contacts d'urgence

Affichée de manière visible dans le logement : numéros de la police, des pompiers, du SAMU (EKAB), du centre antipoison, de la garde côtière, de l'hôpital le plus proche et d'un taxi local.

11. Assurance responsabilité civile

Une assurance souscrite auprès d'un assureur agréé en Grèce, couvrant les dommages aux clients et aux tiers. Votre assurance habitation française ne suffit pas : il faut un contrat grec.

12. Espaces éligibles uniquement

Seuls les espaces d'usage principal (chambres, salon, cuisine) sont éligibles à la location. Les sous-sols, semi-sous-sols, garages et espaces de stockage sont exclus. Si une pièce de votre annonce est classée comme espace auxiliaire au cadastre, elle ne peut pas être louée.

Le tableau récapitulatif des normes

Les amendes : 5 000 EUR et plus

Le barème des sanctions est progressif et pensé pour dissuader la récidive.

Le délai de paiement est de 15 jours après notification. En cas de non-paiement, la procédure de recouvrement forcé s'applique. Les inspections sont menées par des équipes mixtes du Ministère du Tourisme et de l'AADE (administration fiscale), avec un préavis de 10 jours.

Les autres obligations à ne pas oublier

La loi 5170/2025 sur les normes de sécurité s'ajoute aux obligations déjà existantes. Voici le tableau complet de la conformité pour un propriétaire étranger en Crète.

L'AMA (numéro d'enregistrement)

Obtenu via la plateforme AADE (TAXISnet), il doit figurer sur toutes vos annonces en ligne. Prérequis : avoir un AFM (numéro fiscal grec). Les déclarations de locations doivent être soumises avant le 20 du mois suivant le départ du locataire.

Le TAKK (Climate Crisis Resilience Fee)

Introduite par la loi 5073/2023 et augmentée par la loi 5162/2024, cette taxe est collectée auprès du client et déclarée mensuellement via myAADE.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus de location courte durée sont imposés selon un barème progressif qui a été réformé au 1er janvier 2026. Pour le détail complet du nouveau barème et des économies concrètes, consultez notre article dédié à la fiscalité 2026.

Comment se mettre en conformité : le plan d'action

Voici les étapes concrètes à suivre si votre bien n'est pas encore aux normes.

1. 1Faites venir un électricien agréé pour le diagnostic RCD et la déclaration de conformité.
2. 2Achetez et installez les extincteurs (classe 21A-113B-C, 6 kg minimum).
3. 3Installez des détecteurs de fumée autonomes dans chaque chambre et la cuisine.
4. 4Posez un bloc lumineux de secours au-dessus de la sortie principale.
5. 5Faites intervenir une entreprise de désinsectisation agréée et conservez le certificat.
6. 6Vérifiez que chaque chambre dispose d'une climatisation chaud/froid.
7. 7Mesurez la hauteur sous plafond de chaque pièce (2,50 m minimum).
8. 8Constituez la trousse de premiers secours bilingue.
9. 9Affichez la liste des contacts d'urgence locaux.
10. 10Souscrivez une assurance responsabilité civile auprès d'un assureur grec.

Propriétaires étrangers : les pièges à éviter

• Votre assurance habitation française ou européenne ne couvre pas la responsabilité civile locative en Grèce. Il faut un contrat grec.
• Un sous-sol aménagé ou un garage converti ne peut pas être loué, même s'il est sur votre annonce depuis des années.
• L'AMA est lié à la conformité : si votre bien ne respecte pas les nouvelles normes, votre AMA peut être suspendu.
• Les inspections se font avec 10 jours de préavis, mais elles existent bel et bien, surtout en haute saison dans les zones touristiques de Crète.
• Si vous avez 3 biens ou plus en location, vous êtes soumis à la TVA à 13% sur tous les baux.

Ce que Kairos fait pour ses propriétaires

Chez Kairos Guest Management, la conformité réglementaire fait partie de notre accompagnement. Pour chaque bien que nous gérons en Crète, nous travaillons avec un comptable grec partenaire qui prend en charge l'ensemble des obligations : AFM, AMA, déclarations TAKK, déclarations fiscales E1/E2, ENFIA.

Sur les normes de sécurité de la loi 5170/2025, nous coordonnons les interventions : électricien, pest control, installation des équipements. Le propriétaire reçoit un dossier de conformité complet avant le début de la saison.

Si vous êtes propriétaire en Crète et que vous n'êtes pas certain d'être en règle, on peut faire le point ensemble.

Questions fréquentes

La loi 5170/2025 s'applique-t-elle à tous les biens en Crète ?

Oui. Tous les biens en location courte durée en Grèce sont concernés, quelle que soit leur taille ou leur localisation. La seule exception concerne la climatisation pour les biens situés au-dessus de 600 m d'altitude.

J'ai un AMA valide, est-ce que je suis automatiquement en règle ?

Non. L'AMA est un prérequis, mais la loi 5170/2025 ajoute des obligations supplémentaires. Un AMA valide ne dispense pas de respecter les nouvelles normes de sécurité.

Qui effectue les contrôles ?

Des équipes mixtes composées d'agents du Ministère du Tourisme et de l'AADE (administration fiscale grecque). Les contrôles sont effectués avec un préavis de 10 jours.

Que se passe-t-il si je ne me mets pas en conformité ?

Amende de 5 000 EUR à la première infraction, 10 000 EUR à la deuxième, 20 000 EUR aux suivantes. Et surtout : suspension possible de votre AMA, ce qui rend votre activité locative illégale.