Investir à l'étranger 2026 : Portugal, Espagne ou Grèce ?

Portugal, Espagne ou Grèce en 2026 ? Réponse courte : le Portugal reste le marché le plus mûr, mais aussi le plus cher (3 019 €/m² en moyenne nationale, 5 642 €/m² à Lisbonne), et ses deux grands avantages fiscaux ont disparu. L'Espagne offre de la profondeur et de la liquidité, mais ses prix ont bondi de 18,4 % en un an. La Grèce combine le ticket d'entrée le plus bas des trois (2 727 €/m² en moyenne nationale, environ 2 200 €/m² en Crète), un barème fiscal qui démarre à 15 % et le seul golden visa immobilier encore ouvert. Pour un investisseur locatif français, le rapport prix, rendement et fiscalité penche vers la Grèce. Le détail chiffré suit.

La plupart des comparatifs publiés en ligne reposent sur des données antérieures à 2023. Ils recommandent le Portugal sur la base de deux dispositifs qui n'existent plus : le régime fiscal RNH et le golden visa immobilier. Ce comparatif s'appuie sur des sources 2025-2026 et sur notre base interne de 1 902 annonces Airbnb en Crète. Quand un chiffre est une estimation, nous le disons.

Ce qui a changé depuis 2023 (et que beaucoup de guides ignorent)

• Portugal : le golden visa par achat immobilier est supprimé depuis le 7 octobre 2023 (loi Mais Habitação).
• Portugal : le régime fiscal RNH est fermé aux nouveaux entrants depuis le 1er janvier 2024. Son remplaçant, l'IFICI, ne couvre pas l'investissement immobilier.
• Espagne : le golden visa est supprimé depuis le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025).
• Grèce : le golden visa immobilier reste ouvert, avec des seuils relevés en septembre 2024 (250 000 € à 800 000 € selon la zone et le type de bien).
• France-Grèce : la nouvelle convention fiscale s'applique aux revenus 2024 et suivants. Mécanisme du crédit d'impôt : pas de double imposition pour un résident fiscal français.

Prix au m² en 2026 : le comparatif

Les moyennes nationales cachent des écarts énormes entre micro-marchés, mais elles donnent l'ordre de grandeur. Voici les chiffres les plus récents publiés par les grands portails immobiliers.

Lecture concrète : avec un budget de 250 000 €, vous achetez environ 44 m² à Lisbonne, 60 m² dans la province de Malaga et plus de 110 m² en Crète hors zones de luxe. Cet écart de surface se retrouve directement dans la capacité d'accueil, donc dans le revenu locatif potentiel.

Fiscalité des revenus locatifs pour un non-résident français

Portugal : taux forfaitaire, plus d'échappatoire

Un non-résident qui loue au Portugal est imposé à un taux forfaitaire de l'ordre de 25 à 28 % selon le type de bail. La fin du RNH a fermé la principale voie d'optimisation. Point de vigilance supplémentaire : le projet de loi Build Portugal, déposé au Parlement en décembre 2025, prévoit un IMT forfaitaire de 7,5 % pour tous les acheteurs non résidents, ce qui alourdirait encore le coût d'entrée.

Espagne : 19 % sur le revenu net pour un résident de l'UE

L'IRNR taxe les loyers à 19 % pour un résident de l'UE, calculés sur le revenu net : charges, intérêts d'emprunt, amortissement et taxe foncière (IBI) sont déductibles. La déclaration passe par le Modelo 210. C'est un régime lisible et compétitif. Contrepartie : les prix d'achat montent vite (+18,4 % en un an au niveau national) et la pression réglementaire sur la location touristique s'intensifie dans les grandes villes et sur les côtes.

Grèce : barème progressif qui démarre à 15 %

La loi 5246/2025 fixe le barème des revenus locatifs : 15 % de 0 à 12 000 €, 25 % de 12 000 à 24 000 €, 35 % de 24 000 à 36 000 €, 45 % au-delà. La taxe foncière annuelle (ENFIA) représente environ 0,28 % de la valeur du bien. Depuis les revenus 2024, la nouvelle convention fiscale franco-grecque s'applique : crédit d'impôt côté français, pas de double imposition. Honnêteté oblige : au-delà de 36 000 € de loyers annuels, le taux marginal grec de 45 % devient le plus lourd des trois pays. Le barème grec favorise les biens dont les loyers restent sous 24 000 € par an, ce qui correspond à la grande majorité des locations saisonnières d'une villa ou d'un appartement.

Rendements locatifs bruts : les ordres de grandeur

• Lisbonne : 5 à 6 % brut en moyenne ; 3 à 5 % en location longue durée, 6 à 8 % en location touristique (estimations 2025).
• Espagne : environ 4,5 % à Madrid, 5 à 6 % à Valence ; certaines villes secondaires dépassent 7 %, parfois 10 %.
• Athènes : 5 à 6 % brut en moyenne, davantage dans certains quartiers.
• Grèce hors Athènes : fourchette large de 3 à 7 % selon la localisation et le mode d'exploitation.

Ces moyennes masquent l'essentiel : l'écart entre micro-marchés à l'intérieur d'un même pays est souvent plus grand que l'écart entre pays. C'est exactement ce que montrent nos données sur la Crète, un peu plus bas.

Golden visa : la Grèce est le dernier des trois ouvert à l'immobilier

Le Portugal a fermé la voie immobilière de son golden visa en octobre 2023. L'Espagne a supprimé le sien le 3 avril 2025. La Grèce l'a conservé en relevant les seuils : 800 000 € dans les zones les plus demandées (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles peuplées, Crète comprise), 400 000 € ailleurs, 250 000 € pour la restauration de bâtiments classés ou la conversion de locaux commerciaux en logements. Pour un investisseur non européen, ou pour sécuriser un droit au séjour familial dans l'UE, c'est un différenciateur net. Précision honnête : ce dispositif ne concerne que les budgets élevés ; un achat locatif classique en Crète de l'Est se situe très en dessous de ces seuils et ne vise pas ce visa.

Frais d'acquisition : comptez large partout

• Portugal : IMT progressif (jusqu'à 7,5 % selon la valeur), droit de timbre de 0,8 %, notaire et enregistrement. Budget total indicatif : 6 à 9 % du prix.
• Espagne : ITP de 4 à 13 % selon la région pour l'ancien (souvent 8 à 10 % sur les côtes), plus notaire et enregistrement. Budget total indicatif : 8 à 12 %.
• Grèce : taxe de transfert de 3,09 %, notaire, avocat, enregistrement et agence. Budget total indicatif : 8 à 10 % du prix.

Le cas de la Crète : ce que montrent 1 902 annonces Airbnb

Notre bureau d'étude suit le marché locatif crétois à partir d'une base interne de 1 902 annonces Airbnb actives (juillet 2026). Les chiffres contredisent l'idée qu'il faut viser les zones déjà chères pour obtenir de la performance.

• Tarif médian en Crète de l'Est : 123 €/nuit, contre 217 €/nuit sur le reste de l'île, à qualité quasi identique (note moyenne 4,97 contre 4,98).
• Par ville : Sitia 88 €/nuit, Ierapetra 91 €/nuit, Makrigialos 117 €/nuit, Elounda 404 €/nuit.
• Une piscine multiplie le tarif de nuit par environ 4,7.
• Les annonces de l'Est comptent deux fois moins d'avis par annonce : moins de concurrence installée, marché encore sous-exploité.

Traduction pour un investisseur : l'écart de tarif entre l'est et l'ouest de l'île ne s'explique pas par la qualité des biens, mais par la notoriété et la desserte. Or les prix d'achat à l'Est sont nettement inférieurs à ceux de La Canée ou d'Elounda. Acheter là où le foncier est bas et où les tarifs de nuit disposent d'une marge de rattrapage, c'est la définition d'une fenêtre d'opportunité.

Deux chantiers d'infrastructure changent la donne : le nouvel aéroport international de Kastelli, ouverture prévue en 2028 avec une capacité maximale de 18 millions de passagers par an, et l'autoroute BOAK est-ouest, en construction, qui raccourcira les temps de trajet vers l'est de l'île.

Ce que le Portugal et l'Espagne font mieux

Un comparatif honnête doit le dire : la Grèce ne gagne pas sur tout.

• Maturité et liquidité : les marchés portugais et espagnol sont plus profonds. Revendre un bien à Lisbonne ou sur la Costa del Sol prend en général moins de temps qu'en Crète rurale.
• Desserte aérienne : Lisbonne, Faro, Malaga et Alicante sont reliées à la France toute l'année. Héraklion reste saisonnier, au moins jusqu'à l'ouverture de Kastelli.
• Financement : les banques espagnoles et portugaises prêtent plus volontiers aux non-résidents que les banques grecques.
• Écosystème francophone : le Portugal dispose d'un réseau dense de professionnels francophones, construit sur dix ans d'expatriation française.
• Saisonnalité : la Costa del Sol et l'Algarve travaillent presque toute l'année ; la saison crétoise se concentre d'avril à octobre.

Si votre projet est d'abord résidentiel, avec la location en appoint, le Portugal et l'Espagne restent des choix cohérents. Si votre projet est d'abord locatif et patrimonial, le calcul change.

Tableau de synthèse : les trois pays face à face

Verdict : quel pays selon votre profil

• Vous voulez vivre sur place à l'année et louer en appoint : Portugal ou Espagne, pour la desserte aérienne et les services.
• Vous cherchez du rendement urbain en zone euro avec un cadre fiscal lisible : Espagne, plutôt dans les villes secondaires que sur les côtes déjà chères.
• Vous cherchez le meilleur ratio entre prix d'achat, rendement saisonnier et fiscalité sous 24 000 € de loyers annuels : Grèce, et en particulier la Crète de l'Est avant l'ouverture de Kastelli.
• Vous êtes non européen ou vous visez un droit au séjour dans l'UE : Grèce, dernier golden visa immobilier des trois.

Un investissement immobilier à l'étranger se prépare : structure de détention, application de la convention fiscale, licence de location courte durée (AMA en Grèce), estimation de revenus réaliste, budget de frais complet. C'est le travail d'un bureau d'étude. Nous publions nos chiffres, nos sources et nos méthodes : comparez, puis décidez.